פרטי המשרד
כל לקוח מוזמן ליצור קשר ולתאם פגישה אישית במשרדנו, בין אם באופן טלפוני או בין אם באמצעות טופס יצירת הקשר.

דברת יעקב משרד עורכי דין ונוטוריון, רחוב בנטוב 12 רעננה מיקוד 43291.

טל': 054-397-5842
פקס: 09-774-4891
partners
צור קשר
אימייל
נושא
הודעה
  • במכירת דירת מגורים אחת ל 4 שנים – פטור לדירת מגורים מזכה.
  • למי שאין לו יותר מ דירת מגורים אחת בו זמנית – דירת מגורים יחידה.
  • בשעת העברת מקרקעין בין בני זוג אגב גירושין.
  • למי שמוכר 2 דירות כדי לרכוש דירה אחת גדולה.
  • בשעת העברת מתנה לקרוב משפחה.
  • במכירת דירה שקיבל במתנה.
  • בחלוקת נכסי ירושה בין היורשים.
  • במכירת דירת מגורים שנתקבלה במסגרת ירושה.
  • כשהמחיר מושפע מהאפשרות ל תוספת בנייה.

מי זכאי לפטור ממיסוי מקרקעין:
חוק מיסוי מקרקעין (שבח מכירה רכישה) (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין") מונה מספר בלתי מצומצם של פטורים ממס שבח אשר על מוכר זכות במקרקעין לבקש את הפטור על סמך התנאים המופיעים בחוק. להלן הפטורים המופיעים בחוק:

הפטור הקלאסי ממס שבח במכירת דירת מגורים אחת ל 4 שנים – פטור לדירת מגורים מזכה:

הפטור הקלאסי מ מס שבח המוכר לרובינו ניתן ב מכירת דירת מגורים אחת ל- 4 שנים.
ישנם מצבים מיוחדים שבהם עדיף ליישם פטור אחר על מנת לא להשתמש שלא לצורך בפטור של אחת ל – 4 שנים.
משמעות הסעיף היא כי מוכר אשר לא מכר דירה ב-4 שנים שקדמו למכירת הדירה וביקש פטור מרשויות המס לפי סעיף 49 ב (1) לחוק מיסוי מקרקעין יהיה זכאי לפטור, גם אם ישנן בבעלותו דירות נוספות .

סעיף 49 ב (1) לחוק מיסוי מקרקעין קובע:
פטור לדירת מגורים מזכה:
המוכר דירת מגורים מזכה יהא זכאי לפטור ממס במכירתה אם נתקיים אחד מאלה:
(1) המוכר לא מכר בארבע השנים שקדמו למכירה האמורה דירת מגורים אחרת בפטור ממס; לענין זה, מכירה בפטור ממס - לרבות מכירה בפטור חלקי, אך למעט-
[א] מתנה פטורה על פי סעיף 62 לילדו או לבן זוגו של נותן המתנה;
[ב] מתנה פטורה על פי סעיפים 60 או 61;
[ג] מכירה פטורה לפי סעיפים 49ז1, 69 ,67 ,65 ,64 או 70;
[ד] מכירה פטורה לפי פסקה (5);

התנאים לשם קבלת הפטור לפי סעיף 49 ב (1) הנם:

  • הדירה הנמכרת צריכה לענות על ההגדרה של דירת מגורים מזכה;
  • המוכר מבקש למכור את כל זכויותיו בדירה;
  • המוכר הגיש בקשה לרשויות מיסוי מקרקעין לפטור;
  • המוכר עומד בתנאי עקרון התא המשפחתי;
  • המוכר זכאי לאחת מעילות הפטור המנויות בחוק;

פטור מתשלום מס שבח למי שאין לו יותר מדירת מגורים אחת בו זמנית – דירת מגורים יחידה:

למי שאין בבעלותו דירה נוספת והנו בעל דירת מגורים יחידה זכאי לפטור בנוסף לפטור הקלאסי הניתן למוכר דירת מגורים אחת ל – 4 שנים.

סעיף 49 ב (2) לחוק מיסוי מקרקעין קובע פטור לדירת מגורים יחידה:
(2) הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף 16א, והמוכר לא מכר , במשך שמונה עשר החודשים שקדמו למכירה האמורה, דירת מגורים אחרת כאמור, בפטור ממס לפי פסקה זו, ובארבע השנים שקדמו למכירה לא הייתה לו בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת כאמור; הוראה זו לא תחול על מכירת חלק בדירה שהוא פחות מ-25% ממנה ועל מכירת דירה שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום כ"ב בטבת התשנ"ז (1 בינואר 1997);

הכלל הוא אמנם שניתן לקבל פטור מתשלום מס שבח אם מוכרים דירה אחת ל – 4 שנים אך במידה ולמוכר אין יותר מדירה אחת בעת ובעונה אחת, הוא יהיה זכאי לפטור מתשלום מס שבח אם ימכור, ירכוש וימכור שוב את הדירות שבבעלותו אחת לשנה וחצי.

התנאים לשם קבלת הפטור לפי סעיף 49 ב (2) הנם:

  • מדובר בדירת מגורים מזכה יחידה שיש למוכר בישראל ובאזור (מעבר לקו הירוק):
  • החלק הנמכר הוא יותר מ-% 25. הפטור לא יחול על מכירת חלק בדירה שיש למוכר שהוא קטן מ-%25 ממנה, הפטור ממס לא יינתן גם אם אותם 25% הם כל רכוש המקרקעין שיש למוכר ולמרות שגם חלק מדירת מגורים נחשב לדירת מגורים.
  • הוראת הפטור לא תחול על מכירת דירת מגורים שהושכרה בשכירות מוגנת לפני 1.1.1997. דירת מגורים שהושכרה בדיירות מוגנת לאחר תאריך זה, תזכה לפטור.
  • ב-4 השנים שקדמו למכירה, לא היה המוכר בעלים של יותר מדירת מגורים אחת.
  • במשך 18 החודשים הקודמים למכירה, לא קיבל המוכר פטור נוסף לפי סעיף 49ב(2).

דירה יחידה על פי החוק:
חפיפה של עד 18 חודש בין דירה חדשה שנרכשה במקומה לא תחשב שהיו למוכר יותר מדירת מגורים אחת או באם למוכר יש עד 25% מדירה נוספת אשר אינה נחשבת דירה לצורך סעיף זה.

סעיף 49 ג לחוק מיסוי מקרקעין:
לענין סעיף 49ב (2), יראו את הדירה הנמכרת כדירת המגורים היחידה שבבעלות המוכר גם אם יש לו, בנוסף על הדירה הנמכרת, דירת מגורים שנתקיים לגביה אחד מאלה:
(1) היא נרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב-18 החודשים שקדמו למכירה;
(2) היא הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום כ"ב בטבת התשנ"ז (1 בינואר 1997);
(3) חלקו של המוכר בבעלותה הוא פחות מ- 25%.

פטור ממס שבח בשעת העברת מקרקעין בין בני זוג אגב גירושין:

העברת זכויות בזכות במקרקעין (או זכות באיגוד מקרקעין) בעקבות פסק דין לגירושין אינה מהווה אירוע מס.

סעיף 4 א לחוק מיסוי מקרקעין:
4א. העברה אגב גירושין:
העברת זכויות בזכות במקרקעין או בזכות באיגוד מקרקעין, הנעשית על פי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין, לא יראוה כמכירה או כפעולה באיגוד לענין חוק זה, בין אם היא העברה בין בני הזוג ובין אם היא העברה מהם לילדיהם ובמכירת הזכות במקרקעין או בפעולה באיגוד מקרקעין על ידי מי שהועברו לו הזכויות בזכות במקרקעין כאמור, יהיו שווי הרכישה של הזכות ויום רכישתה, לרבות לענין סעיף 7א, שווי הרכישה ויום הרכישה שהיו נקבעים לפי הוראות חוק זה או לפי הוראות הפקודה, לפי הענין, אילו נמכרה הזכות או נעשתה הפעולה על ידי מי שהעביר את הזכויות בה.

העברה בין בני זוג שמתגרשים אינה נחשבת כלל לעסקת מכירה, ובלבד שההעברה מתבצעת בין בני הזוג לבין עצמם או לילדיהם ואין רלוונטיות באם ההעברה התבצעה בתמורה או שלא בתמורה וגם באם מדובר בנכס עסקי ולכן אין צורך לדווח לרשויות המס על ההעברה.

העברת הבעלות אגב גירושין מוגשת באמצעות המסמכים שלהלן:

  • 5 העתקים חתומים ומאומתים של שטרי המכר.
  • הסכם גירושין אשר קיבל תוקף של פסק דין עם חותמת "נאמן למקור" של בית המשפט.
  • אישור עירייה המופנה ללשכת רישום מקרקעין.
  • אישור הסכמת הבנק למשכנתאות.
  • תעודת גירושין.

הערה חשובה:

  • במכירת נכס עקב גירושין ישנם מקרים בהם עדיף למוכר הזכות במקרקעין להימנע מבקשת פטור ממס שבח היות וברוב המקרים מדובר בבית מגורים או בנכס עסקי אשר זכויות הבניה בו לא נוצלו עד תומן ועל פי הפרשנות שנתנו שלטונות המס לסעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין יום הרכישה וסכום הרכישה של מקבל הזכויות שבא למכור את המקרקעין יחשב יום הקניה המקורי של מעביר הזכות. רעיון זה נקרא עקרון רציפות המס, היינו, כל השבח שנצבר במהלך התקופה שהחזיקו בני הזוג ביחד לרבות התקופה שהנכס הועבר לידי מקבל הזכות במקרקעין ימוסה על ידי בן הזוג המקבל, וזאת למרות שלמעשה שילם תמורה מלאה לכאורה עבור אותו נכס מקרקעין.
    אולם, במידה ומדובר בנכס מקרקעין שעשוי לזכות בעתיד בפטור ממס שבח, אין סיבה לדאגה.

פטור מתשלום מס שבח למי שמוכר 2 דירות כדי לרכוש דירה אחת גדולה:

סעיף 49 ה לחוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור חד פעמי אשר נועד לסייע למוכר אשר בבעלותו שתי דירות וברצונו להחליפן בדירה אחת שתירכש ממרבית התמורה שתתקבל ממכירת שתי הדירות.

סעיף 49 ה לחוק מיסוי מקרקעין:
49ה. פטור חד-פעמי הוראה מיוחדת
(א) על אף הוראות סעיף 49ב, תושב ישראל המוכר דירת מגורים מזכה, יהא זכאי לפטור ממס במכירתה, אם נתקיימו כל אלה:
(1) המוכר מכר בפטור ממס דירה אחרת לפי פרק זה בתוך שנים עשר החודשים שקדמו למכירה נושא הפטור (להלן -הדירה הראשונה);
(2) סכום השווי של הדירה הראשונה ושל הדירה הנמכרת (להלן - הדירה השניה), ביחד, לא עלה על מיליון וחמש מאות אלף שקלים חדשים;
(3) המוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה השניה או ירכוש בשנה שלאחר מכירתה, דירה אחרת כהגדרתה בסעיף 9(ג), בישראל או באזור כהגדרתו בסעיף 16א, בסכום השווה לשלושה רבעים לפחות משווי הדירות כאמור בפסקה (2);
(א1) על אף הוראות סעיף 49ב, התקיימו לגבי תושב ישראל, המוכר דירה שניה, הוראות סעיף קטן (א)(1) ו-(3), וסכום השווי של הדירה הראשונה והדירה השניה יחד, לא עלה על שני מיליון וחמש מאות אלף שקלים חדשים, יהא המוכר זכאי לפטור ממס במכירה של הדירה השניה, על סכום השווה להפרש שבין מיליון וחמש מאות אלף שקלים חדשים לבין סכום השווי של הדירה הראשונה;את יתרת סכום השווי של הדירה השניה יראו כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין אשר שווי רכישתה הוא חלק יחסי מהשווי של הזכות כולה, כיחס שבין חלק שווי המכירה המתייחס לזכות זו לבין מלוא שווי המכירה, ובהתאם לכך ייוחסו גם הניכויים והתוספות.
(א2) הסכומים הנקובים בסעיף זה יתואמו בתחילת כל שנת מס לפי שיעור עליית המדד, לעומת המדד שפורסם לאחרונה לפני יום י"ג בטבת התשנ"ט (1 בינואר 1999) ויעוגלו ל-1,000 השקלים החדשים הקרובים.;
(ב) פטור לפי סעיף זה לא יינתן למוכר אחד יותר מפעם אחת.

פטור זה מגיע למעשה גם למי שיש לו יותר מ 2 דירות ובלבד שהוא מוכר רק שתיים.
פטור זה נועד לסייע לבני זוג שנשאו ואשר בבעלות כל אחד מהם דירה והם מעוניינים למכור את שתי הדירות לדירה משפחתית אחת, ולכן זהו פטור שניתן לכל תא משפחתי פעם אחת בחייו.
למרות האמור לעיל, זוג שנישאו בשנית, לא יהיו זכאים ליהנות מהפטור גם במסגרת הנישואים השניים.

כמו כן, ילד בגיר אשר עוזב את התא המשפחתי זכאי לנצל את הפטור שוב לפי סעיף זה, למרות שהוריו כבר ניצלו את הפטור בעבר ובלבד שהפטור בעבר לא ניתן בשל דירה שהייתה בבעלותו של הקטין עצמו.

התנאים לשם קבלת הפטור לפי סעיף 49 ה הנם:

  • המוכר הנו תושב ישראל כולל מעבר לקו הירוק- המבחן של רשויות המס לעניין התושבות יתרכז במקום שבו הנישום מרכז את חייו.
  • מתבצעת עסקה נוספת – המוכר מכר ב- 12 החודשים שקדמו למכירה זו דירה אחת בפטור כלשהו.
  • נקבעה תקרה לשווי הדירות הנמכרות כאשר שווי שתי הדירות שנמכרו לא יעלה על סך של 1.5 מיליון ₪. באם השווי גבוה מהתקרה הפטור יינתן באופן יחסי לגובה התקרה. כמו כן, ישנה תקרה שמעליה לא יינתן פטור כלל – כאשר שווי שני הדירות עולה על 2,782,000 ₪.
  • משך הזמן במכירת 2 הדירות לא יעלה על 12 חודשים.
  • הדירה הנמכרת צריכה למלא אחר תנאי דירת מגורים מזכה ועל המוכר למכור מלוא זכויותיו בדירה.
  • רכישת הדירה החדשה בפחות מ – 12 חודשים – כאשר גם דירה "על הנייר" נכנסת להגדרה. במקרה של בניה עצמית, היום הקובע הנו יום תחילת הבנייה או יום כריתת החוזה עם הקבלן המבצע, המוקדם שביניהם.

פטור מיוחד מתשלום מס שבח בשל מתנה לקרוב משפחה:

העברת דירה במתנה הנו אירוע מס מיוחד אשר יש לבדוק את השלכותיו לעניין תשלום מס שבח.

סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין מתייחס להעברת דירה לקרוב במתנה:
מתנות לקרובים:
(א) מכירת זכות במקרקעין והקניית זכות באיגוד ללא תמורה מיחיד לקרובו - שאינו איגוד בשליטתו - יהיו פטורים ממס.
(ב) מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים, ללא תמורה, מיחיד לבן זוג המתגורר יחד אתו בדירה, פטורה ממס; לענין זה, "בן זוג המתגורר יחד אתו בדירה" - מי שעשוי לחול עליו סעיף 55 לחוק הירושה, התשכ"ה-1965, וחי ביחד עם בן זוגו חיי משפחה במשק בית משותף בדירת המגורים הנמכרת, שנה לפחות לפני המכירה.

השאלה המתבקשת לעניין ניצול פטור זה היא, האם בקשה לפטור ממס שבח לפי סעיף זה "שורפת" את הזכאות לפטור הקלאסי המגיע לכל בעל דירה אחת ל – 4 שנים לפי סעיף 49 ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין. התשובה לכך אינה פשוטה כלל ומכילה בתוכה את הסיבה העיקרית לכך שהענקת דירה במתנה לקרוב מהווה אירוע מס מיוחד בעיקר עבור המוכר.

לאור האמור לעיל, חשוב מאוד בכל מקרה של הענקת דירה במתנה לקרוב, טרם העברת הדירה, להתייעץ עם עורך דין הבקיא בתחום מיסוי מקרקעין אשר יעזור למעביר המתנה לתכנן את מכירות נכסיו באופן מושכל ורווחי.

כמובן שיש לבחון מהי ההגדרה של "קרוב" על פי החוק:
"קרוב" לאדם פלוני-
(1) בן-זוג;
(2) הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה;
(3) אח או אחות ובני-זוגם;
(4) איגוד שהוא בשליטתו.

אולם לעניין הגדרת "קרוב" לפי סעיף 49 ב (1) (א) לחוק מיסוי מקרקעין:
49ב. פטור לדירת מגורים מזכה:
המוכר דירת מגורים מזכה יהא זכאי לפטור ממס במכירתה אם נתקיים אחד מאלה:
(1) המוכר לא מכר בארבע השנים שקדמו למכירה האמורה דירת מגורים אחרת בפטור ממס; לענין זה, מכירה בפטור ממס - לרבות מכירה בפטור חלקי, אך למעט-
[א] מתנה פטורה על פי סעיף 62 לילדו או לבן זוגו של נותן המתנה;
[ב] מתנה פטורה על פי סעיפים 60 או 61;
[ג] מכירה פטורה לפי סעיפים 49ז1, 69 ,67 ,65 ,64 או 70;
[ד] מכירה פטורה לפי פסקה (5);

יש לקרוא את שני הסעיפים גם יחד, כלומר, רק מתנה לילדו או לבן זוגו של נותן המתנה אינה שורפת את הפטור הקלאסי של אחת ל – 4 שנים לפי סעיף 49 ב (1) לחוק מיסוי מקרקעין.
טעות נפוצה היא לחשוב שהעברה לאח או לנכד נכללת במסגרת סעיף זה ואינה שורפת את הפטור הקלאסי של אחת ל – 4 שנים על פי סעיף 49 ב (1) לחוק מיסוי מקרקעין.
נשאלת השאלה אם כך, מתי כדאי להשתמש בסעיף 62 ולא בפטור הקלאסי לפי סעיף 49 ב (1) לחוק מיסוי מקרקעין. מדוע הסעיף כלל גם קרובים נוספים למרות שלא קוצרה תקופת הצינון הקלאסית.
במקרים מסוימים ראוי להשתמש בסעיף 62 לחוק:

  • העברת מקרקעין שאינם דירת מגורים מזכה, כמו; קרקע, משרד, עסק וכיו"ב.
  • כאשר נותן המתנה מעוניין למכור דירה נוספת מלבד הענקת המתנה לאחיו, במקרה כזה יהיה עליו למכור קודם את הדירה הנוספת בפטור הקלאסי של אחת ל 4 שנים ומייד לאחר מכן להעביר את דירת המתנה לאחיו בפטור לפי ס' 62 לחוק.

תקופת צינון של מקבל המתנה:

סעיף 49 ו לחוק מיסוי מקרקעין קובע:
49ו. סייג לדירה שנתקבלה במתנה.
(א) על אף האמור בהוראות הקודמות של פרק זה לא יינתן פטור במכירת דירת מגורים שהמוכר קיבל אותה במתנה -
(1) אם הדירה לא שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר -עד שיחלפו ארבע שנים, וכשנותן המתנה הוא הורה - שלוש שנים, מיום שנעשה בעלה;
(2) אם הדירה שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר - עד שיחלפו, מיום שהחל לגור בה דרך קבע בהיותו בעלה -שלוש שנים, וכשנותן המתנה הוא הורהו, אם איננו נשוי -שנתיים, ואם הוא נשוי או אם הוא הורה יחיד כהגדרתו בסעיף 1 לחוק משפחות חד הוריות, ה-1992 - שנה אחת.

פירוש הסעיף:

  • 4 שנים - אם מקבל המתנה לא התגורר בדירה.
  • 3 שנים - אם מקבל המתנה הוא (1) ילדו של נותן המתנה (2) לא התגורר בדירה. או אם מקבל המתנה (1) אינו ילדו של נותן המתנה (2) התגורר בדירה.
  • שנתיים - אם מקבל המתנה (1) ילדו של נותן המתנה (2) איננו נשוי.
  • שנה - אם מקבל המתנה (1) ילדו של נותן המתנה (2) נשוי או חד הורי.

כמו כן צריך להתייחס בכל מקרה לסייפא של סעיף 49 ו לחוק מיסוי מקרקעין:
49ו. סייג לדירה שנתקבלה במתנה.
(ב) מוכר כאמור בסעיף קטן (א) שקיבל את הדירה לפני שמלאו לו 18 שנים, יתחיל לגביו מנין השנים האמורות מיום שמלאו לו 18 שנים.
(ג) לענין סעיף זה-
(1) יראו קבלת 50% לפחות ממחיר הדירה במתנה, בתוך שלוש שנים שקדמו לרכישתה, כקבלתה במתנה;
(2) אם הבעלות בדירה הנמכרת משותפת לבני-זוג, יביאו בחשבון לענין התקופות האמורות בסעיף קטן (א) את גילו של המבוגר שבהם.

פטור מתשלום מס שבח מיוחד למי שמוכר דירה שקיבל במתנה:

מהי תקופת הצינון לקבלת פטור מתשלום מס שבח למוכר דירה שקיבל במתנה.
סעיף 49 ו (ג) לחוק מיסוי מקרקעין:
(ג) לענין סעיף זה -
(1) יראו קבלת 50% לפחות ממחיר הדירה במתנה, בתוך שלוש שנים שקדמו לרכישתה, כקבלתה במתנה;
(2) אם הבעלות בדירה הנמכרת משותפת לבני-זוג, יביאו בחשבון לענין התקופות האמורות בסעיף קטן (א) את גילו של המבוגר שבהם.

אמנם מדינת ישראל אינה מטילה מס על מתנות אולם חוק מיסוי מקרקעין דורש תקופת צינון גם ממי שקיבל כסף מאחר במהלך 3 שנים לפני רכישת הדירה לצורך רכישתה, החוק אינו מסתפק בהגדרת דירת מתנה רק מעצם העברתה בפועל אפילו חלק מדירה. מכירת הדירה על ידי מקבל המתנה בטרם חלפה תקופת הצינון תגרור חיוב במס שבח.

סעיף 49 ו לחוק מיסוי מקרקעין דן "בסייג לדירה שנתקבלה במתנה":
(א) על אף האמור בהוראות הקודמות של פרק זה לא יינתן פטור במכירת דירת מגורים שהמוכר קיבל אותה במתנה -
(1) אם הדירה לא שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר -עד שיחלפו ארבע שנים, וכשנותן המתנה הוא הורה - שלוש שנים, מיום שנעשה בעלה;
(2) אם הדירה שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר - עד שיחלפו, מיום שהחל לגור בה דרך קבע בהיותו בעלה -שלוש שנים, וכשנותן המתנה הוא הורהו, אם איננו נשוי -שנתיים, ואם הוא נשוי או אם הוא הורה יחיד כהגדרתו בסעיף 1 לחוק משפחות חד הוריות, ה-1992 - שנה אחת .
(ב) מוכר כאמור בסעיף קטן (א) שקיבל את הדירה לפני שמלאו לו 18 שנים, יתחיל לגביו מנין השנים האמורות מיום שמלאו לו 18 שנים.
(ג) לענין סעיף זה-
(1) יראו קבלת 50% לפחות ממחיר הדירה במתנה, בתוך שלוש שנים שקדמו לרכישתה, כקבלתה במתנה;
(2) אם הבעלות בדירה הנמכרת משותפת לבני-זוג, יביאו בחשבון לענין התקופות האמורות בסעיף קטן (א) את גילו של המבוגר שבהם.

ניתוח הסעיף:

  • אם הדירה לא שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר מקבל המתנה אזי - יהיה רשאי למכור אותה רק לאחר 4 שנים מיום שקיבל אותה במתנה.
  • אם הדירה לא שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר מקבל המתנה נותן המתנה הוא הורה של מקבל המתנה יהיה רשאי למכור אותה רק לאחר 3 שנים מיום שקיבל אותה במתנה
  • אם הדירה שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר מקבל המתנה יהיה רשאי למכור אותה בפטור אחרי שיחלפו 3 שנים מיום שהתחיל לגור בה כבעליה
  • אם הדירה שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר מקבל המתנה נותן המתנה הוא הורה של מקבל המתנה המוכר מקבל המתנה אינו נשוי יהיה רשאי למכור אותה בפטור אחרי שיחלפו שנתיים מיום שהתחיל לגור בה כבעליה
  • אם הדירה שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר מקבל המתנה נותן המתנה הוא הורה של מקבלהמתנה המוכר מקבל המתנה נשוי יהיה רשאי למכור אותה

בפטור אחרי שיחלפו שנה מיום שהתחיל לגור בה כבעליה

פטור מתשלום מס שבח בחלוקת נכסי ירושה בין היורשים:

מדריך לתכנון מס בחלוקת ירושה:
לאחר מות המוריש צריכים היורשים להחליט כיצד לנהוג ולחלק ביניהם את נכסי העיזבון גם במידה והמוריש השאיר צוואה. היורשים מעוניינים כמובן למקסם את הנאתם מהירושה תוך כדי הקטנת המס לאפס או למינימום אפשרי.
טיפול בנכסי העיזבון, שאינו מקצועי, עלול לגרור תשלום מס כתוצאה מטעות בתכנון.
לכן יש לבדוק האם יורש הנכס במקרקעין חייב במס?
חוק מיסוי מקרקעין קובע כי הורשה איננה נחשבת בגדר מכירה או פעולה באיגוד מקרקעין.
מכאן ניתן להסיק כי הורשה אינה מהווה אירוע מס ואין צורך לבצע כל פרוצדורה הקשורה למכירת נכס כגון: המצאת אישורי עירייה, דווח לרשויות המס על ההעברה וכיו"ב כל שנדרש מהיורשים הוא להעביר את הנכס על שמם ב לשכת רישום המקרקעין.

למרות האמור לעיל, במידה וה יורשים יבקשו לחלק את הירושה באופן שונה ביניהם ו/או למכור את נכסי העיזבון ב פטור ממס שבח, מומלץ יהיה אם יועצו עם עורך דין המומחה בתחום תכנוני המס כמו גם בדיני ירושה.

תכנון מס שבח בחלוקת הירושה בין היורשים לפי סעיף 5 ג לחוק מיסוי מקרקעין:
5(ג) (1) מכירת זכות במקרקעין הנמנית עם נכסי עזבון, או עשיית פעולה באיגוד מקרקעין הנמנה עם נכסי עזבון, יראו אותן כמכירת הזכות או עשיית הפעולה בידי היורשים, על אף האמור בסעיף 4.
(2) במכירה ובעשיית פעולה כאמור בפסקה (1), יום הרכישה ושווי הרכישה ייקבעו בהתאם להוראות סעיפים 26 ו- 37.
(3) מנהל העזבון אחראי למילוי החובות הקבועות בסעיפים 90 ,76 ,73א ו-91 ובלבד שאם לא מונה מנהל לעזבון יחולו החובות האמורות על כל אחד מהיורשים.
(4) לענין סעיף קטן זה, חלוקת נכסי עזבון בין יורשים, לא יראוה כמכירה, ובלבד שאם במסגרת החלוקה ניתנה תמורה בכסף, או בשווה כסף שאינו נכס הנמנה עם נכסי העזבון, יראו את חלק העזבון שבשלו ניתנה התמורה כאילו נמכר;
לענין זה,
"חלוקת נכסי עיזבון בין יורשים" - החלוקה הראשונה של נכסי העיזבון בין היורשים לאחר ההורשה, בין אם נעשתה לפני רישום צו ירושה או צו קיום צוואה, כמשמעותם בחוק הירושה, התשכ"ה-1965 14, ובין אם נעשתה לאחר רישום כאמור ויראו עיזבון של שני מורישים כעיזבון אחד אם התקיימו כל אלה:
(א) לפני פטירתם היו המורישים בני זוג או שהיו ילד והורהו;
(ב) טרם הסתיימה חלוקת העזבונות;
(ד) בוטל.

באמצעות סעיף 5 שלעיל רשאים היורשים לחלק את הירושה ביניהם באופן שאינו שווה או בניגוד לצוואה או לחלוקה שנקבעה ב צו הירושה, מבלי שעניין יהווה אירוע מס לפי חוק מיסוי מקרקעין, וזאת אך ורק במידה ויקפידו לעמוד בתנאי הסעיף.
במקרים רבים כאשר החלוקה בין ה יורשים שונה ואף בניגוד לצוואה או צו הירושה ובלבד שמשולמים ליורשים מתוך כספי העיזבון תשלומי איזון עדיין תהיה החלוקה פטורה ממס שבח.

הגדרת "חלוקה ראשונה" – חלוקה בניגוד לצוואה או צו ירושה מבלי שתחויב ב מס שבח במסגרת חלוקת העיזבון אפשרית בתנאי שטרם נעשתה בפועל התנהגות אשר מעידה על חלוקה שנעשתה זה מכבר בין היורשים, כגון: אחד היורשים עבר להתגורר בדירה או מקבל לידיו את דמי השכירות וכיו"ב.

פטור מיוחד מתשלום מס שבח למוכר דירת מגורים שנתקבלה במסגרת ירושה:

כאשר היורשים מעוניינים למכור את דירת המגורים שנתקבלה בירושה הם זכאים לפטור ממס שבח ואינם חייבים להשתמש בפטור המגיע לכל מוכר דירת מגורים אחת ל – 4 שנים.
המחוקק לקח בחשבון שיתכנו מריבות בין היורשים אשר ברוב המקרים, אינם מתואמים מבחינת הזמנים בקבלת הפטור אחת ל – 4 שנים, שכן יכול להיווצר מצב שבו, חלק מהיורשים מעוניינים למכור את דירת הירושה ואחרים חוששים שידרשו לשלם מס שבח היות ומכרו דירת מגורים לא מזמן בפטור ממס שבח.

סעיף 49 ב (5) לחוק מיסוי מקרקעין קובע:
המוכר דירת מגורים מזכה יהא זכאי לפטור ממס במכירתה אם נתקיים אחד מאלה:
המכירה היא של דירת מגורים מזכה שקיבל המוכר בירושה, ובלבד שהתקיימו כל אלה:
(א) המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש;
(ב) לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד;
(ג) אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.

התנאים לשם קבלת הפטור לפי סעיף 49 ב (5) הנם:

  • הנכס הנו דירת מגורים מזכה שנתקבלה ב ירושה.
  • הקרבה המשפחתית בין המוריש ליורש הנה כדלקמן: היורש הנו בן זוג, ילד או נכד או בן זוג של המוריש, אחים אינם זכאים לפטור לפי סעיף זה.
  • המוריש היה הבעלים של דירת מגורים אחת בלבד טרם פטירתו.
  • אילולא המוריש היה בחיים והיה מוכר את דירתו היה זכאי בעצמו לפטור ממס שבח.

יורש המעוניין לנצל את ה פטור ממס שבח לפי סעיף זה, טוב יעשה באם יואיל ויתייעץ עם עורך דין הבקיא בתחום מיסוי מקרקעין היות ובסעיף זה עולות מספר פרשנויות אפשרויות העלולות לסכן את המוכר בחיוב מס שבח בלתי צפוי.
התנאי הרביעי בסעיף עלול במקרים רבים להטעות את היורשים, שכן במידה ובמועד פטירת המוריש הוא לא היה זכאי ל פטור ממס שבח (היות ומכר דירה 3 שנים טרם פטירתו) אזי, היורשים אינם זכאים לפטור ממס שבח, אולם במידה והיורשים המתינו שנה ממועד הפטירה הם כן זכאים ל פטור ממס שבח לפי סעיף זה.
פטור מתשלום מס שבח חלקי כשהמחיר מושפע מהאפשרות לתוספת בנייה:

ישנם בניינים אשר במכירתם מתבצעת מכירה של הבניין לרבות זכויות הבנייה הצמודות לה.
במצב כזה יערך חישוב ספציפי של נכס המקרקעין וזכויות הבנייה, תוך הפרדה בין שווי הבית שעומד על הקרקע לבין מכירת זכויות הבנייה הנמכרות עמו, ישנם מצבים בהם דירת הגג בבניין כוללת גם אחוזי בנייה.

סעיף 49 ז לחוק מיסוי מקרקעין קובע שיש לבצע הפרדה בין בית המגורים לבין זכויות הבנייה על הקרקע וקובע כפל פטור ממס שבח על בית המגורים בלבד.

סעיף 49 ז לחוק מיסוי מקרקעין (שבח מכירה רכישה):
כשהמחיר מושפע מהאפשרות לתוספת בניה ;
(א) (1) במכירת דירת מגורים מזכה, שלדעת המנהל התמורה המשתלמת בעדה הושפעה מזכויות לבניה נוספת, יהא המוכר זכאי, על פי בקשתו שתוגש במועד ההצהרה לפי סעיף 73, לפטור, בכפוף להוראות סעיפים 49א ו-49ב, בשל סכום שווי המכירה, עד לסכום שיש לצפות לו ממכירתה של הדירה ממוכר מרצון לקונה מרצון, ללא הזכויות לבניה הנוספת כאמור (להלן - סכום שווי הדירה) .
(2) היה סכום שווי הדירה כאמור בפסקה (ו) נמוך מ-1,424,000 שקלים חדשים יהא המוכר זכאי לפטור נוסף בשל הזכויות לבניה הנוספת כאמור, בסכום שווי הדירה או בסכום ההפרש שבין 1,610,600 שקלים חדשים לבין סכום שווי הדירה, לפי הנמוך. (הסכום מעודכן מיום 16.1.2009 עד ליום 15.1.2010)
(3) סכום הפטור הכולל לפי פסקאות (1) ו-(2) בשל מכירת דירה כאמור, שבנייתה הסתיימה לפני יום כ"ג באדר ב' התשנ"ז (1 באפריל 1997) ואשר יום רכישתה על ידי המוכר קדם למועד האמור, לא יפחת מ-403,100 שקלים חדשים .
(4) יראו את יתרת סכום שווי המכירה לאחר הפחתת הסכומים הפטורים ממס לפי פסקאות (1) עד (3), כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין אשר שווי רכישתה הוא חלק יחסי משווי הרכישה של הזכות כולה, כיחס חלק שווי המכירה המתייחס לזכות זו למלוא שווי המכירה, ובהתאם לכך ייוחסו גם הניכויים והתוספות.
(5) הסכומים הנקובים בסעיף קטן זה יתואמו אחת לשנה, ב-16 בינואר, לפי שיעור עליית המדד שיפורסם בינואר של אותה שנה לעומת המדד הבסיסי, ויעוגלו ל-100 השקלים החדשים הקרובים; המנהל יפרסם ברשומות את הסכומים כפי שעודכנו; לענין פסקה זו -
"המדד" - כהגדרתו בסעיף 9(ג2);
"המדד הבסיסי" - המדד שיפורסם ביום י"ז בטבת התשנ"ח (15 בינואר 1998 ;
(א1) על אף הוראות סעיף קטן (א), במכירת חלק מדירת מגורים מזכה, יקראו כל אחד מהסכומים הנקובים בסעיף קטן (א)(2) ו-(3), באופן יחסי, בהתאם לחלקו של המוכר בדירת המגורים המזכה;
(ב) הוראות סעיפים קטנים (א) ו-(א1) יחולו גם במכירת משק חקלאי הכולל את דירת מגוריו של המוכר, כאשר לא ניתן למכור את הדירה בנפרד.

בסיס המחלוקת בין רשויות המס לבעלי הדירות מתעורר על הערכת שווי הזכויות שטרם נוצלו על ידי הבעלים, ניתן לקבל הערכה שמאית גם על זכויות הבנייה שטרם נוצלו ובכך לפתור את המחלוקת בעניין.

האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי.
ליווי משפטי צמוד בעסקאות נדל"ן יכול לחסוך לרוכש בהוצאות רבות ובזמן יקר.

 
נציגות בחו"ל
branch
הרשמה לניוזלטר

הרשם לקבלת טיפים נוספים בתחום הנדל"ן

דברת יעקב משרד עורכי דין ונוטריון


האם ברצונך לקבל HTML